La Cedolare secca sugli affitti

Il Consiglio dei Ministri ha approvato lo schema di decreto attuativo del federalismo fiscale, contenente le norme riguardanti l’autonomia impositiva dei Comuni. Il decreto prevede una prima fase di avvio (2011-2014), durante la quale i Comuni riceveranno il gettito dei tributi immobiliari, nell’assetto attuale, e una seconda fase, a partire dal 2014, quando saranno introdotte nell’ordinamento fiscale due nuove forme di tributi propri. Per la prima fase, il provvedimento prevede la devoluzione ai Comuni, relativamente agli immobili ubicati nel loro territorio, del gettito derivante da alcune imposte, tra cui l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, l’Irpef relativa ai redditi fondiari, l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione relativi ad immobili, i tributi speciali catastali, le tasse ipotecarie e la cedolare secca sugli affitti. Quest’ultima è una nuova imposta che il proprietario di immobili locati avrà facoltà di scegliere in alternativa a quelle attuali. A decorrere dall’anno 2011, pertanto, il canone di locazione relativo ai contratti stipulati per immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze affittate congiuntamente all’abitazione, potrà essere assoggettato, se il locatore così deciderà, alla nuova imposta, che sostituirà l’Irpef e le relative addizionali, nonché l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
In particolare,  dal 01.01.2011  i proprietari di immobili concessi in locazione ad uso abitativo potranno scegliere se applicare la nuova cedolare secca o se continuare a seguire le regole di tassazione attuali. Alla cedolare, che nei fatti sarà un'imposta sostitutiva dell'Irpef, delle addizionali, nonché dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, si potranno dunque assoggettare i canoni di locazione dei contratti stipulati per gli immobili ad uso abitativo e le loro pertinenze.

Appare opportuno ricordare che l’attuale regime ordinario prevede, per i canoni di locazione,  la seguente modalità di tassazione:
la base imponibile è rappresentata dal canone di locazione, ridotto dell’abbattimento forfettario del 15% (o del maggior abbattimento spettante). Sulla base imponibile viene applicata,oltre all’imposta di registro nella msiura del 2% , l’aliquota marginale Irpef (in base al reddito complessi-vo del titolare).
Dal 01.01.2011, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente, sarà possibile    optare per il regime della cedolare secca, calcolata sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, con un aliquota fissa del 20%.
L’imposta, in base alla decisione del locatore è sostitutiva di:
Irpef e relative addizionali;
imposta di bollo sul contratto di locazione;
imposta di registro sul contratto di locazione.
In proposito appare opportuno precisare che la norma prevede l’abolizione dell’imposta di registro dal 01.01.2011 solamente per i contratti a “canone concordato”, mentre per gli altri (cosidetti contratti liberi) l’agevolazione avverrà soltanto dal 01.01.2014.
Appare, inoltre opportuno far presente che le disposizioni previste dalla nuova normativa escludono:  

• i fabbricati strumentali per natura (es.: uffici, negozi) ed i terreni;
• le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di attività d’impresa o di arte e professione;
• le locazioni di unità immobiliari da enti non commerciali.

Premesso quanto sopra esposto, il contribuente dovrà quindi valutare l’effettiva convenienza circa l’applicazione della cedolare secca, rispetto all’attuale regime ordinario.
Occorrerà quindi considerare:

1. l’abbattimento del 15% (o maggiore eventualmente spettante), previsto nell’attuale regime ordinario;
2. l’aliquota marginale irpef del contribuente;
3. l’eventuale presenza di oneri deducibili e detrazioni;
4. l’aliquota e l’incidenza delle addizionali marginali;
5. il costo dell’imposta di registro.

Una volta determinata la convenienza, ed eventualmente optato per la scelta dell’applicazione della cedolare secca in sostituzione dell’attuale regime ordinario appare opportuno ricordare che le modalità di versamento coincidono con il termine previsto per il versamento dell’irpef.
Per la  liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.

E’ prevista, infine, la modalità del versamento in acconto e a saldo attualmente:
85% in acconto della cedolare secca  dovuta per l’anno 2011 (elevata al 95% dal 2012)
15% a saldo per l’anno 2011 (dal 2012 – 5%).